Phân khúc bất động sản công nghiệp - điểm sáng của thị trường

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam những năm qua đã có bước phát triển nhanh cả về quy mô, đóng góp vào sự tăng trưởng kinh tế và mức độ lan tỏa tới các ngành, nghề khác, có sự tăng nhanh về số lượng, cơ cấu sản phẩm, nguồn vốn đầu tư và các chủ thể tham gia thị trường.

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, những kết quả tích cực của thị trường bất động sản Việt Nam có thể thấy rõ từ những kết quả như: Lĩnh vực bất động sản đóng góp 0,4 điểm % trong tăng trưởng kinh tế; Tổng thu liên quan đến bất động sản khoảng 11% trong tổng thu ngân sách, tương đương gần 3% GDP; Thị trường bất động sản phát triển cũng đã kéo theo hàng loạt các thị trường về vốn, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, lao động tăng trưởng (kinh nghiệm của thế giới cho thấy, cứ đầu tư phát triển 1m2 nhà ở thì cần từ 17-25 công lao động); Đầu tư 1 USD vào bất động sản thì thu hút thêm được 1,5 – 2 USD vốn xã hội tham gia (tỷ lệ khoảng 200%); Bất động sản du lịch ngày càng khẳng định vai trò quan trọng trong chiến lược phát triển du lịch quốc gia...

Cũng theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Việt Nam đã và đang không ngừng phát triển, dần trở thành một trong những điểm đến thu hút đầu tư về công nghiệp sản xuất trong khu vực Đông Nam Á. Sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường là nhờ định hướng của Việt Nam trong xây dựng nền kinh tế tập trung vào xuất khẩu; Việc xúc tiến thành lập các khu công nghiệp và kinh tế trọng điểm; Sự tích cực tham gia các Hiệp định thương mại tự do (FTA); tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ trong những năm gần đây và việc sở hữu lực lượng lao động trẻ, dồi dào, chi phí thấp.

Bằng chứng là trong năm 2019 và nửa đầu năm 2020, bất chấp những khó khăn chung của thị trường và diễn biến phức tạp của tình hình quốc tế, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đã có những bước phát triển mạnh mẽ.

Theo báo cáo của Vụ Quản lý khu kinh tế (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến cuối tháng 3/2020, cả nước có 335 khu công nghiệp được thành lập, trong đó có 260 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động và 75 khu đang xây dựng.

Trong bối cảnh như trên, cùng với bất động sản nghỉ dưỡng có tiềm năng phục hồi và tăng trưởng trong trung và dài hạn, thị trường bất động sản công nghiệp nổi lên là phân khúc hấp dẫn nhất trong giai đoạn tới.

Từ những phân tích trên, ông Hà cho rằng, có thể hình dung ra những bước khởi đầu và xoay chuyển theo hướng tích cực hơn của thị trường bất động sản công nghiệp. Tuy nhiên, để có thể phát triển nhanh và bền vững, nhất là đón đầu việc thu hút dòng vốn FDI “sạch” và chất lượng trong bối cảnh mới, khi việc dịch chuyển chuỗi cung ứng và chuyển dịch sản xuất ngày một rõ ràng hơn, cần hướng đến giải quyết một số vấn đề được đặt ra như: cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh; các địa phương cần đẩy nhanh và hoàn thiện các cơ sở hạ tầng nền tảng thông qua thu hút nguồn lực tư nhân và đẩy nhanh tiến độ giải ngân vốn đầu tư công tại những công trình trọng điểm; đẩy mạnh tái cấu trúc các khu công nghiệp hiện hữu và phát triển các khu công nghiệp mới gắn với quy hoạch nhà ở, công trình công cộng phục vụ đời sống người lao động; rà soát quy hoạch, ưu tiên phát triển bất động sản công nghiệp ở các vùng kinh tế trọng điểm có đủ điều kiện.

Bà Trần Thị Hồng Minh, Viện trưởng Viện nghiên cứu Quản lý Kinh tế TW (CIEM) cho rằng, bối cảnh kinh tế thế giới hiện nay trong lúc diễn biến dịch phức tạp cho thấy, nhà đầu tư nước ngoài sẽ thận trọng hơn đối với quyết định lựa chọn địa điểm đầu tư và/hoặc thể hiện rõ nét hơn mong muốn đa dạng hóa địa điểm đầu tư. "Một yêu cầu quan trọng là chúng ta phải cải thiện hạ tầng phục vụ hoạt động đầu tư, sản xuất – kinh doanh của doanh nghiệp. Trong đó, phát triển hạ tầng khu công nghiệp có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Ý nghĩa quan trọng ấy không chỉ xuất phát từ nhu cầu của các nhà đầu tư đang hiện diện hoặc mong muốn đầu tư ở Việt Nam" – bà Minh nhấn mạnh.

Cũng theo bà Minh, trong hơn 30 năm qua, phát triển hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế chính là một trong những điểm đột phá trong quá trình xây dựng, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội và phát triển sản xuất công nghiệp. Nhà đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, phát triển các khu chức năng trong khu kinh tế huy động vốn xây dựng kết cấu hạ tầng các khu này để kết nối đồng bộ với các khu chức năng khác trong khu kinh tế, với kết cấu hạ tầng ngoài hàng rào khu công nghiệp.

Với hạ tầng sẵn có, các khu công nghiệp (KCN), khu kinh tế tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư thứ cấp triển khai dự án, đồng thời góp phần quan trọng cải thiện hệ thống kết cấu hạ tầng, trong đó có hạ tầng nông thôn của các địa phương, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế của địa phương và cả nước. Ngược lại, một số doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sau khi làm ăn và tích lũy hiệu quả tại Việt Nam thì đã cân nhắc, ủng hộ, thậm chí trực tiếp tham gia nhiều hơn vào đầu tư trở lại cho hạ tầng KCN, khu kinh tế.

Bà Minh cho rằng, phát triển bất động sản công nghiệp phải đóng góp trực tiếp và mạnh mẽ hơn vào tăng trưởng xanh, giảm khí phát thải, gắn với phát huy trách nhiệm của doanh nghiệp. Đại dịch COVID-19 cũng làm gia tăng các thảo luận về yêu cầu phát triển kinh tế tuần hoàn. “Theo tôi, không có nơi nào thuận lợi hơn KCN trong việc thử nghiệm phát triển kinh tế tuần hoàn”, bà Minh khẳng định.

Ngoài ra, đầu tư bất động sản công nghiệp còn phải giúp tạo động lực để các khu công nghiệp ở nước ta cải thiện một cách thực chất các vấn đề liên quan đến người lao động (không chỉ đơn thuần giải quyết việc làm mà còn phải trở thành nơi tạo “an sinh xã hội” cho họ đồng thời cải thiện đáng kể liên kết giữa các doanh nghiệp, đặc biệt là giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài.

Hiệu quả của KCN không chỉ được đánh giá bởi tỷ lệ lấp đầy, quy mô doanh nghiệp, quy mô xuất khẩu, đóng góp vào ngân sách nhà nước mà còn cần được nhìn nhận ở góc độ liên kết giữa các khu, để tận dụng được lợi thế của các địa phương. Phát triển các KCN sẽ khó có thể hiệu quả ở góc độ vùng và quốc gia nếu các khu ở các địa phương lân cận bắt chước nhau một cách máy móc.

Chính ở đây, từng địa phương và từng khu công nghiệp phải “vượt qua được nỗi sợ khác người”. Ở góc độ chính sách, ưu tiên không chỉ hướng tới phát triển hạ tầng trong KCN, mà cả hạ tầng kết nối giữa các khu công nghiệp. Làm được điều đó, các KCN sẽ đóng góp trực tiếp vào cải thiện liên kết giữa các địa phương trong vùng – yêu cầu mà chúng ta đã nhìn nhận trong nhiều năm qua mà chưa hiện thực hóa một cách hiệu quả.

Theo đánh giá của Ths. Trần Quốc Trung - Phó Vụ trưởng - Vụ Quản lý các khu kinh tế Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến cuối tháng 5 năm 2020, cả nước có 561 KCN bao gồm cả các KCN trong quy hoạch chung xây dựng các KKT có trong quy hoạch đã được phê duyệt với tổng diện tích khoảng 201 ngàn ha (chiếm 0,6% tổng diện tích đất cả nước). Trong đó bao gồm: 374 KCN đã được thành lập với diện tích khoảng 114,4 ngàn ha (chiếm 56,9% tổng diện tích quy hoạch) và 259 KCN chưa thành lập với diện tích khoảng 86,6 ngàn ha (bao gồm 55,8 ngàn ha của 187 KCN có trong quy hoạch nhưng toàn bộ diện tích chưa thành lập và 30,8 ngàn ha của 72 KCN mới thành lập một phần).

Về định hướng phát triển KCN, ông Trung cho rằng, cần phát triển về số lượng và quy mô KCN phải đảm bảo bền vững, tuân thủ nguyên tắc phát huy thế mạnh của địa phương, tạo điều kiện liên kết phát triển kinh tế vùng, cụm liên kết ngành; không dàn đều theo địa giới hành chính.

Bên canh đó, phải hình thành hệ thống KCN nòng cốt với vai trò dẫn dắt sự phát triển các ngành công nghiệp quốc gia. Bên cạnh đó, phát triển hệ thống KCN có quy mô vừa và nhỏ tạo điều kiện phát triển công nghiệp tại khu vực nông thôn, miền núi, tiến tới cân bằng trong phát triển KCN để giảm áp lực về giao thông, đô thị, môi trường và hạ tầng xã hội; thu hẹp khoảng cách phát triển kinh tế - xã hội; đảm bảo hiệu quả sử dụng đất; hạn chế phát triển KCN trên đất nông nghiệp có năng suất ổn định.

Đặc biệt, phải thúc đẩy phát triển KCN theo chiều sâu, nâng cao chất lượng, hiệu quả hoạt động; Chuyển dịch cơ cấu dự án trong KCN thông qua đổi mới công nghệ, nâng cao giá trị gia tăng và thân thiện với môi trường; Đa dạng hóa các phương thức hợp tác đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng KCN; Khuyến khích huy động nguồn lực tư nhân trong xây dựng và phát triển KCN.

Để làm được điều này, ông Trung cho rằng, cần hoàn thiện hành lang pháp lý cho phát triển KCN, tăng cường quản lý và đổi mới, nâng cao hiệu quả công tác quy hoạch KCN, đổi mới mô hình KCN hiện tại (đa ngành) và phát triển một số mô hình KCN mới theo hướng sinh thái, hiệu quả cao hơn (KCN sinh thái, KCN hỗ trợ, KCN liên kết ngành, KCN - đô thị - dịch vụ và kiện toàn, nâng cao hiệu quả bộ máy quản lý nhà nước KCN. Cũng như đầu tư xây dựng đồng bộ kết cấu hạ tầng KCN gắn với hạ tầng xã hội đảm bảo hoạt động của KCN; hoàn thiện thể chế, chính sách và tăng cường kiểm tra, giám sát công tác bảo vệ môi trường KCN, hoàn thiện thể chế, chính sách nâng cao hiệu quả thu hút đầu tư, tăng cường hợp tác phát triển KCN và nâng cao hiệu quả công tác xúc tiến đầu tư vào KCN.

Để giải quyết được vấn đề này cần quan tâm đến các chính sách, đối với các nhà đầu tư phải chọn được các doanh nghiệp có đủ năng lực tài chính để giải quyết được vấn đề giải phóng mặt bằng từ đó mới có thể tận dụng được triệt để những cơ hội mà chúng ta sắp được nhận. Bởi thực tế, làm bất động sản công nghiệp khác với bất động sản nhà ở bởi phải bỏ vốn lớn để đầu tư cơ sở hạ tầng, khu sản xuất nhưng thu hồi vốn lại nhỏ giọt, gặp áp lực với tỷ lệ lấp đầy./.