Cơ chế, phương pháp nào xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường?

Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) mới nhất vừa được trình Hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách lần thứ 4. Một trong nh???ng vấn đề còn ý kiến khác nhau, được Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh báo cáo trước khi đại biểu thảo luận là về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất (Điều 158).

Quy định rõ nội hàm các phương pháp xác định giá đất

Báo cáo về một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất, một số ý kiến cho rằng, quy định như dự thảo luật về “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” là chưa thực sự rõ ràng, cần phải hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, dự thảo luật chỉnh sửa quy định tại các điều, khoản về căn cứ xác định, thông tin đầu vào, phương pháp xác định giá đất để thể chế hóa cụ thể hơn yêu cầu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW về “có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”. Việc bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước, doanh nghiệp và người dân đư???c thực hiện thông qua các chính sách ưu đãi, thu hút đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và quy định của pháp luật về thuế có liên quan.

Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh cũng thông tin, có một số ý kiến đề nghị quy định cụ thể hơn về phương pháp xác định giá đất, nguyên tắc xác định giá đất. Một số ý kiến cho rằng, dự thảo luật đưa ra quy định phương án có lợi nhất cho ngân sách nhà nước nhưng chưa quy định rõ như thế nào là “có lợi nhất”. Có ý kiến đề nghị không quy định về các phương pháp định giá đất tại dự thảo luật. Có ý kiến không đồng ý đề xuất bỏ phương pháp thặng dư.

Về vấn đề này, tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, dự thảo luật sửa đổi theo hướng bổ sung quy định rõ về nội hàm các phương pháp xác định giá đất; bỏ quy định về việc lựa chọn phương pháp theo nguyên tắc “có lợi nhất cho ngân sách nhà nước”, thay thế bằng quy định về trường hợp áp dụng đối với từng phương pháp cụ thể; lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh, không còn là một phương pháp định giá độc lập.

Tuy nhiên, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết, nội hàm các phương pháp đã có sự thay đổi so với quy định của pháp luật hiện hành tại Nghị định số 44 ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất.

Tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, dự thảo luật bổ sung phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp xác định giá đất và bổ sung tương ứng quy định về nguyên tắc, điều kiện áp dụng; tuy nhiên, điều kiện áp dụng phương pháp này đã có sự thu hẹp so với quy định của pháp luật hiện hành. Các nội dung này đồng thời đang được sửa đổi, bổ sung tại dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định số 44/2014, tiếp tục nhận được nhiều ý kiến khác nhau. Vì vậy, việc quy định tại luật về các phương pháp xác định giá đất theo các nội dung này không phải là việc luật hóa các quy định của văn bản dưới luật đã đư???c thực hiện ổn định trong thực tiễn.

Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội cũng đề nghị, Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục phối hợp với các cơ quan có liên quan nghiên cứu kỹ các phương pháp xác định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng, thuyết minh đầy đủ, làm rõ nội hàm, nghiên cứu nội dung để quy định tại luật bảo đảm tính ổn định và tính khả thi của quy định, bảo đảm thể chế hóa theo đúng tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Bảo đảm định giá đất chính xác, sát thị trường

Góp ý về nội dung này, đại biểu Đinh Thị Phương Lan (Đoàn Quảng Ngãi) đánh giá, dự thảo luật đã cụ thể thêm một bước về các phương pháp áp dụng định giá đất bao gồm phương pháp so sánh, thu nhập thặng dư, hệ số điều chỉnh. Tuy nhiên đề nghị tiếp tục rà soát các căn cứ định giá đất bao gồm mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá theo thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào để xác định giá đất, các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. 

“Quy định như trong dự thảo là chưa cụ thể, khó cho quản lý nhà nước trong xác định giá đất, có thể dẫn đến sai phạm, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai” - đại biểu phát biểu.

Đại biểu Phạm Thị Thanh Mai (TP Hà Nội) cho rằng, quy định thông tin đầu vào để xác định giá đất còn nhiều điểm chưa phù hợp với thực tế và khó thực hiện. Chẳng hạn như quy định: Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực; giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát.

Bởi thực tế thị trường bất động sản hiện nay, giá trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực không phản ánh đúng giá trị thị trường, thường là thấp hơn để tranh thủ trốn thuế. Thông thường, có một số vùng chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia do nh???ng vùng này không có giao dịch về đất đai nên việc thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát là không khả thi. 

Cũng theo đại biểu, việc xác định giá đất theo các phương pháp so sánh trực tiếp chiết trừ thu nhập thặng dư trong thời gian qua đư???c thực hiện cũng bộc lộ những điểm chưa thật sự như mong muốn của các cơ quan quản lý, dễ dẫn đến sai phạm. 

Nêu vấn đề này, đại biểu đánh giá cao dự thảo luật đã tiếp thu phương pháp định giá đất bằng sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). "Việc áp dụng hệ số K để tính giá đất sẽ đẩy mạnh công tác cải cách hành chính, rút ngắn thời gian xác định giá đất cụ thể, đảm bảo công khai, minh bạch và nhà đầu tư sẽ chủ động trong việc xác định giá đất, lập phương án kinh doanh đầu tư của doanh nghiệp" - đại biểu nêu quan điểm. 

Góp ý về nguyên tắc xác định giá đất, đại biểu Trần Đình Gia (Hà Tĩnh) đề nghị bổ sung nguyên tắc giá đất phải được xác định trước khi giao đất, cho thuê đất. Các thửa đất có cùng mục đích sử dụng, có cùng vị trí địa lý tương đồng và các tiêu chí về xây dựng điều kiện kinh tế - xã hội, cơ sở hạ tầng, đặc biệt là hệ số sử dụng đất thì có giá tương đương nhau. Giá đất là cơ sở quan trọng để Nhà nước tính tiền sử dụng đất, tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Đồng thời giá đất cũng là khoản chi phí quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của người dân, của doanh nghiệp. Do đó, giá đất cần phải có trước để các tổ chức, cá nhân khảo sát, nghiên cứu quá trình lập phương án sản xuất kinh doanh.

Nhấn mạnh vấn đề định giá đất cực kỳ quan trọng đối với chúng ta hiện nay, đại biểu Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) cho rằng, trong thời gian qua, định giá đất phục vụ cho quốc phòng, an ninh, phục vụ cho kinh tế - xã hội, về quốc gia, về công cộng thì dễ nhưng cho mục đích phát triển thương mại thì rất khó. Do đó, theo đại biểu phải phân biệt, tách bạch rành mạch, rõ ràng đất phục vụ cho lĩnh vực thương mại có địa tô thì chúng ta phải tính lại cho rành mạch, cụ thể. Còn thu hồi đất cho những lĩnh vực khác, đại biểu thống nhất với quy định như dự thảo Luật, làm sao để bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Tiếp thu các ý kiến của đại biểu hoạt động chuyên trách về nội dung liên quan đến giá đất, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh nêu rõ, dự thảo Luật dự kiến tiếp thu các ý kiến về việc tiếp tục nghiên cứu chỉnh lý, bổ sung các nguyên tắc, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất. Theo Nghị quyết 18, việc định giá đất cần theo sát thị trường, nhưng hiện nay thông tin đầu vào thị trường của chúng ta chưa thực sự minh bạch, chưa thật sự tính toán chính xác. Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ hiện đang giao cho các Bộ nghiên cứu xây dựng sàn giao dịch bất động sản gắn với quyền sử dụng đất. Cùng với đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ cố gắng quy định để có thể định giá đất chính xác, sát với giá thị trường nhất.

“Chúng tôi dự định sửa Nghị định 44 và đầu vào cố gắng lấy những nguồn thông tin từ thuế, sàn giao dịch bất động sản, tổ chức bán đấu giá, văn phòng công chứng và từ các giao dịch; tổng hợp lại đầu vào này để bảo đảm có tính chính xác nhất trong việc giao dịch giá đất hiện nay. Cùng với đó, Chính phủ đang giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường nhiệm vụ có phương pháp tính giá đất chuẩn nhất”, Bộ trưởng Đặng Quốc Khánh nói./.