Nan giải "bài toán" Quỹ bảo trì chung cư

Thực tế, khi mua các căn hộ chung cư hiện nay, theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, người mua chung cư sẽ phải đóng thêm 2% giá trị hợp đồng mua căn hộ để làm quỹ bảo trì chung cư. Sau khi chung cư đã đi vào hoạt động và các cư dân sẽ bầu ra ban quản trị và chủ đầu tư có nghĩa vụ sẽ phải bàn giao toàn bộ số tiền này cho ban quản trị để bảo trì các hạn mục hư hỏng của tòa nhà khi đi vào hoạt động. 

Tuy nhiên, hiện nay, nhiều nơi các chủ đầu tư đang cố tình gây khó khăn, chây ỳ, kéo dài thời gian trì hoãn việc bàn giao khoản tiền này dẫn đến việc tranh chấp, khiếu kiện kéo dài mà không giải quyết được dứt điểm được vấn đề.

Trong đó một phần là do chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư do muốn quản lý, vận hành nhà chung cư để “ôm” khoản phí bảo trì và quản lý, vận hành quỹ bảo trì. Mặt khác, khi chủ đầu tư giao khoản phí này cho Ban quản trị nhà chung cư, nhưng thành viên trong ban quản trị chung cư hoặc chủ đầu tư tranh chấp, quản lý và sử dụng không đúng mục đích, thậm chí chiếm dụng sai trái số tiền này. 

Đơn cử, một chung cư cao cấp ở quận Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh, đã có tên trong danh sách kế hoạch thanh tra của Bộ Xây dựng năm 2020. Theo đó, các thành viên ban quản trị chung cư này tranh chấp nhau về việc chọn ngân hàng để gửi khoản kinh phí bảo trì chung cư hơn 60 tỷ đồng. Việc tranh chấp sau đó bị đẩy đến chỗ các thành viên ban quản trị “tố” lẫn nhau lạm quyền sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư... Các cơ quan chức năng phải vào cuộc xử lý nhiều lần, sau đó hội nghị nhà chung cư bầu ban quản trị mới thì vấn đề mới tạm lắng.

Tương tự, tại Hà Nội, Ban quản trị Dự án Keangnam (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) khiếu nại Chủ đầu tư còn nợ người dân hơn… 160 tỷ đồng phí bảo trì, mặc dù chính quyền địa phương đã ra nhiều văn bản yêu cầu chủ đầu tư là Keangnam Vina thực hiện.

Hay như chuyện từng xảy ra ở Chung cư Văn Phú Victoria, (Hà Đông, Hà Nội), người dân phải viết đơn đề nghị tới các cơ quan chức năng “tố” chính ban quản trị của mình từng bầu ra. Sở dĩ có chuyện dở khóc dở cười như trên là bởi  từ khi thành lập và được chủ đầu tư bàn giao hơn 41 tỷ đồng phí bảo trì, những thành viên ban quản trị này không công khai minh bạch việc quản lý, sử dụng số tiền nói trên, cũng như các nguồn thu từ việc khai thác quảng cáo, dịch vụ xung quanh tòa nhà. Bên cạnh đó, theo phản ánh, Ban quản trị còn tự ý quyết về việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành mà không lấy ý kiến cư dân.

Theo quy định pháp quy hiện hành, khoản kinh phí bảo trì nhà chung cư sẽ được chủ đầu tư gửi vào tài khoản riêng và bàn giao cho đại diện cư dân sau khi cơ quan chức năng công nhận ban quản trị. Mọi việc chi tiêu, sửa chữa, bảo dưỡng kinh phí lớn đều phải được hội nghị nhà chung cư thông qua. Việc gửi số tiền này ở ngân hàng nào cũng phải được hội nghị nhà chung cư biểu quyết và lựa chọn. Tuy nhiên, nhiều tài khoản lại đứng tên cá nhân các thành viên ban quản trị chung cư. Và hiện nay cũng chưa có quy định nào về việc xử lý cá nhân thành viên ban quản trị sử dụng kinh phí bảo trì sai mục đích, sai quy định.

Minh chứng là trong số hơn 600 chung cư được cơ quan chức năng tiến hành rà soát ở Hà Nội, có chưa tới 20% chủ đầu tư nghiêm chỉnh thực hiện quy định bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban Quản trị. Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, thời gian qua, Sở đã tham mưu cho UBND TP ra văn bản yêu cầu 25 chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì 2% cho Ban quản trị; ban hành quyết định cưỡng chế kinh phí bảo trì 2% đối với Công ty CP Xây dựng số 3; ban hành quyết định ủy quyền cho UBND quận, huyện ban hành quyết định cưỡng chế kinh phí bảo trì đối với 5 chủ đầu tư… Đồng thời, đã công khai danh sách 13 chủ đầu tư, có báo cáo UBND TP đề nghị yêu cầu bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư cho Ban quản trị.

Liên quan đến vấn đề quỹ bảo trì, ngày 27/3/2020, UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định số 1270 xử phạt vi phạm hành chính về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với Công ty TNHH Hòa Bình - chủ đầu tư dự án Chung cư Hòa Bình Green City do chậm bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị với số tiền phạt là 125 triệu đồng. Tiếp đó, ngày 27/5/2020, Sở Xây dựng có văn bản về việc uỷ quyền cho UBND quận Hai Bà Trưng ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì nhà chung cư toà B Hoà Bình Green City...

Sở Xây dựng Hà Nội có quan điểm, để kịp thời khắc phục các hạn chế, bất cập trong quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư cần thực hiện đồng bộ các giải pháp. Cơ quan này đã kiến nghị, cần thực hiện điều tra, truy cứu trách nhiệm đối với các tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng trong quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư. Xem xét, khi thẩm định hồ sơ giao đất, cho thuê đất và các hoạt động xây dựng, phải kiểm tra danh sách các nhà đầu tư có vi phạm trong quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư, đề xuất biện pháp xử lý có đủ sức răn đe, tăng cường giải pháp ra quyết định cường chế buộc phải thực hiện. Công khai danh sách các chủ đầu tư cố tình vi phạm và không tuân thủ các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư, kiên quyết không giao các dự án đầu tư đối với các chủ đầu tư nằm trong danh sách cố tình vi phạm.

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số ??iều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số ??iều của Luật Nhà ở 2014, trong đó sửa đổi bổ sung Điều 36 về bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư; sửa đổi bổ sung Điều 37, về viê%3ḅc UBND cấp tỉnh/thành phố sẽ có căn cứ cưỡng chế chủ đầu tư chuyển tiền cho ban quản trị toà nhà. Nghị định này có hiê%3ḅu lực từ ngày 26/3/2021.

Hy vọng, nghị định mới với những quy định được giới chuyên gia đánh giá là khá cứng rắn như: “Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị nhà chung cư, nếu phát hiện chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật hình sự thì UBND cấp tỉnh yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật”, sẽ giải quyết dứt điểm và thấu đáo những vụ việc chây ỳ, chậm bàn giao phí bảo trì cho Ban Quản trị các tòa nhà chung cư đang thu hút sự quan tâm của dư luận và đông đảo người dân,

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là hầu hết các Ban quản trị đều không phải là đơn vị chuyên nghiệp trong việc thực hiện các công việc đòi hỏi tính chuyên môn cao này. Các thành viên trong Ban quản trị chủ yếu là những người ngoại đạo trong lĩnh vực quản lý, xây dựng, điều hành nhà chung cư, thậm chí là các ông bà về hưu, không thường xuyên cập nhật các quy định mới về quản trị toà nhà khiến cho hoạt động của Ban quản trị tại một số chung cư không thực sự hiệu quả.

Bên cạnh đó, việc chi tiêu phí bảo trì như thế nào cũng là một vấn đề lớn, đòi hỏi ban quản trị phải thực sự có chuyên môn quản lý, thu chi minh bạch, không tư lợi. Song không nhiều ban quản trị đủ năng lực để làm tốt việc này. 

Thực tế đã cho thấy đây là bài toán luẩn quẩn, thành lập Ban quản trị rồi sau đó là hoạt động của tổ chức này như thế nào để hiệu quả vẫn đang rất nan giải ở rất nhiều tòa chung cư!