Giải quyết tranh chấp chung cư: Khó tìm được tiếng nói chung!

Câu chuyện khách hàng mua nhà tại dự án chung cư Athena Complex Xuân Phương (phường Phương Canh, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) không được cấp “sổ hồng” dù đã hoàn thành mọi nghĩa vụ tài chính suốt gần 3 năm qua vẫn đang được dư luận quan tâm. Nguyên nhân được cho là Chủ đ???u t?? tức Công ty TNHH Phát triển Đô thị và Xây dựng 379 (Công ty 379) đang nợ tiền sử dụng đất.

Mới đây, đại diện Công ty 379 cho biết mặc dù đơn vị đã nộp đủ phần tiền sử dụng đất ở phần chung cư nhưng phần đất liền kề lại vướng một số lô đất xen kẹt, đất nông nghiệp với diện tích 1.688 m2. Và đây cũng chính là nguyên nhân dẫn tới việc không thể làm hợp đồng chuyển nhượng công chứng đối với một số lô đất thuộc phần liền kề ở dự án.

Hay như trường hợp của anh Nguyễn Quang Huy, 42 tuổi, bỏ ra tiền tỷ để mua căn hộ tại dự án tòa nhà cao cấp WESTA (phường Mộ Lao, quận Hà Đông, Hà Nội) của chủ đ???u t?? là Công ty Cổ phần Cơ khí Xây dựng số 18 (COMA18), sau gần 7 năm chuyển về sinh sống anh đã thực sự “vỡ mộng”. Theo anh Huy, mặc dù giữa chủ đ???u t?? và cư dân đã có nhiều cuộc đối thoại để giải quyết các tranh chấp liên quan tới diện tích chung riêng, kinh phí bảo trì, bộ máy vận hành quản lý tòa nhà…, thế nhưng tới nay mọi chuyện vẫn dậm chân tại chỗ.

"Các căn hộ đều chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Ngoài ra, toàn bộ kinh phí bảo trì khoảng 12 tỷ đồng vẫn đang bị chủ đ???u t?? chiếm giữ vì nhiều lý do. Đáng quan ngại hơn, nhiều hạng mục của tòa nhà đã xuống cấp, nhưng không được sửa chữa, ảnh hưởng đến cuộc sống hàng trăm hộ dân tại đây...", anh Huy cho biết.

“Cuộc chiến” đòi quyền lợi liên quan đến quỹ bảo trì do chủ đ???u t?? chây ỳ, chậm chuyển trả còn xảy ra tại rất nhiều chung cư khác, có thể kể ra như: Starcity Lê Văn Lương (quận Thanh Xuân), CT3 Trung Văn (quận Nam Từ Liêm), hay chung cư 250 Minh Khai (quận Hai Bà Trưng).

Xét về góc độ pháp lý, theo luật sư Nguyễn Văn Kỹ, Đoàn luật sư tỉnh Bắc Ninh thì các cơ quan chức năng cũng mong muốn giải quyết dứt điểm những tranh chấp chung cư xảy ra thời gian qua. Tuy nhiên, muốn giải quyết được bài toán này cần thiết phải có những "phương thuốc đặc trị” các chủ đ???u t?? làm sai quy định.

Ví dụ như Nghị định 91/2019/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 05/01/2020, chủ đ???u t?? nếu không nộp hồ sơ, không cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua làm thủ tục cấp sổ hồng sẽ bị phạt tùy vào mức độ vi phạm, tối đa có thể bị phạt tối đa 1 tỷ đồng, mức phạt mới này khá cao nhưng không đủ răn đe với các chủ đ???u t?? dự án bất động sản có vốn đ???u t?? hàng trăm tỷ đồng.

Các chủ đ???u t?? thế chấp dự án, vay tiền để đ???u t?? nơi khác sinh lãi rất nhiều. Họ sẵn sàng bỏ ra 1 tỷ đồng nộp phạt cho Nhà nước để tiếp tục... chậm làm thủ tục. Vì vậy, việc tăng mức xử phạt không kèm theo những chế tài khác thì khó ngăn chặn được tình trạng chủ đ???u t?? chậm làm thủ tục cấp sổ hồng cho khách hàng.

Thêm vào đó, Quỹ bảo trì chung cư trung bình khoảng trên dưới 10 tỷ đồng, thậm chí lên đến hàng chục tỷ đồng, nên có thể coi là dòng tiền đầu vào đáng kể, thậm chí giúp chủ đ???u t?? tận dụng vào mục đích khác. Các chủ đ???u t?? luôn muốn né tránh khi nhắc đến việc bàn giao quỹ bảo trì chung cư.

Với những trường hợp chủ đ???u t?? cố tình không hoàn trả khoản phí này, thì là hành vi chiếm đoạt tài sản. “Ở đây có nhiều quan điểm khác nhau nhưng nếu cố tình không trả thì bản chất là chiếm đoạt tài sản. Vậy nếu là chiếm đoạt tài sản thì có thể xử lý hình sự? Về mặt nguyên tắc là làm được”, Luật sư Kỹ nhấn mạnh.

Thời gian qua, Báo điện tử Đảng Cộng sản Việt Nam nhận được nhiều ý kiến bạn đọc bày tỏ muốn biết cơ quan quản lý nhà nước đã có động thái như thế nào để kịp thời chấn chỉnh và khắc phục tình trạng nói trên.

Về nội dung này, ngày 15/9/2021, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đã ký, ban hành Chỉ thị 02/CT-BXD về việc tăng cường công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư, nêu rõ nghiêm cấm chủ đ???u t?? chiếm dụng, lấn chiếm không gian, các phần thuộc sở hữu chung nhà chung cư và đề nghị địa phương xử lý hình sự đối với trường hợp chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư.

Theo đó, nhằm siết quy định quản lý, sử dụng quỹ bảo trì, ngăn chặn tình trạng chủ đ???u t?? chiếm dụng quỹ bảo trì, Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, thành phố chỉ đạo cơ quan chức năng phối hợp cơ quan công an trên địa bàn để xử lý hình sự đối với các trường hợp có dấu hiệu vi phạm trong quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy định, thực hiện cưỡng chế và xử lý nghiêm chủ đ???u t?? không bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban Quản trị.

Đối với chủ đ???u t?? công trình nhà chung cư, yêu cầu mở 1 tài khoản thanh toán tại 1 tổ chức tín dụng để gửi tiền quỹ bảo trì chung cư theo quy định. Sau khi mở tài khoản, chủ đ???u t?? phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự á;n bi???t về tên tài khoản, số tài khoản, tên tổ chức tín dụng để quản lý, và phải bàn giao ngay kinh phí bảo trì khi Ban Quản trị các chung cư có quyết định công nhận.

Đáng chú ý, Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng vừa ban hành 18 kết luận thanh tra đối với 18 chủ đ???u t?? và 17 Ban Quản trị tại 24 nhà chung cư/cụm nhà chung cư, buộc 12 chủ đ???u t?? phải gửi vào tài khoản kinh phí bảo trì theo quy định, quyết toán để chuyển ngay cho Ban Quản trị nhà chung cư 344,96 tỷ đồng, buộc 5 chủ đ???u t?? trả lại 2.080 m2 diện tích lấn chiếm về cho cư dân, xử phạt vi phạm hành chính 8 chủ đ???u t?? hơn 1,03 tỷ đồng. Qua đó, giải quyết dứt điểm rất nhiều kiến nghị, khiếu nại gay gắt của cư dân, góp phần ổn định cuộc sống người dân.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng tổng kết 7 nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng tranh chấp tại chung cư, đồng thời đề nghị các cấp chính quyền, cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân quan tâm hơn đến việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật về nhà ở, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm liên quan đến công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, trong đó có vấn đề về quỹ bảo trì.

Có thể thấy, việc tranh chấp quyền lợi và nghĩa vụ các bên trong dự án chung cư đang trở thành vấn đề muôn thuở, thường xuyên nổ ra, từ nhà ở xã hội đến chung cư bình dân, thậm chí là những dự án nhà ở cao cấp, và chặng đường phía trước còn tương đối gian nan./.