Gian dối trong giao dịch có bị vô hiệu?​

Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Hà Thị Khuyên - Văn phòng Luật sư Nhân Chính (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) phân tích: Tình huống chủ đầu tư bị truy tố về tội lừa dối khách hàng là câu chuyện xảy ra không hiếm khi thị trường kinh doanh căn hộ chung cư diễn ra khá sôi động trong những năm qua. Có thể thấy, đây là dạng vụ án liên quan đến sai phạm lĩnh vực xây dựng, quy hoạch xây dựng. Với những dự án chung cư đã được cấp phép xây dựng, tuy nhiên thực tế dự án hình thành lại vi phạm quy định đã cấp phép dẫn đến những căn hộ, diện tích xây dựng sai phép không được cơ quan thẩm quyền cấp giấy chứng nhận do xây vượt, xây thêm, hậu quả dẫn đến khách hàng mua căn hộ, phần diện tích xây dựng trái phép không được đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp như hợp đồng đã ký kết ban đầu, nên thường cơ quan tố tụng sẽ điều tra và truy tố chủ dự án về Tội lừa dối khách hàng.

Theo quy định pháp luật, khi dự án mở bán các căn hộ phải đảm bảo các điều kiện pháp lý nhất định về đất đai, xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, khách hàng không hoặc khó có thể biết được tình trạng pháp lý nếu phía chủ đầu tư không cung cấp thông tin hoặc cung cấp thiếu thông tin, cung cấp thông tin về dự án không đúng sự thật.

Trường hợp việc mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư và người mua có sự lừa dối thì đây là một căn cứ quan trọng để tuyên bố hợp đồng mua bán giữa 02 bên là vô hiệu, việc xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu đó là các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu và trả lại cho bên mua những gì đã nhận, bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại theo quy định.

Cụ thể, tại Điều 117 Bộ luật D??n s?? năm 2015 quy định điều kiện có hiệu lực của giao dịch d??n s??, theo đó giao dịch d??n s?? có hiệu lực khi có đủ các điều kiện: Chủ thể có năng lực pháp luật d??n s??, năng lực hành vi d??n s?? phù hợp với giao dịch d??n s?? được xác lập; Chủ thể tham gia giao dịch d??n s?? hoàn toàn tự nguyện; Mục đích và nội dung của giao dịch d??n s?? không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Như vậy, giao dịch d??n s?? không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 nêu trên thì được xem là giao dịch d??n s?? vô hiệu.

Giao dịch d??n s?? có sự lừa dối được xem là giao dịch vô hiệu theo quy định tại Điều 127 Bộ luật D??n s?? năm 2015. Cụ thể: Khi một bên tham gia giao dịch d??n s?? do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch d??n s?? đó là vô hiệu. Lừa dối trong giao dịch d??n s?? là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch d??n s?? nên đã xác lập giao dịch đó.

Xử lý hậu quả do giao dịch d??n s?? vô hiệu do bị lừa dối được quy định tại Điều 131, Điều 407, Điều 408 Bộ luật D??n s?? năm 2015 Giao dịch d??n s?? vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ d??n s?? của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch d??n s?? vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền ??ể hoàn trả. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Vì vậy, trong trường hợp này hợp đồng có sự lừa dối dẫn đến mục đích hợp đồng không đạt được, vi phạm nghiêm trọng các quy định đã giao kết, vi phạm các quy định pháp luật, thì khách hàng có thể yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và bên vi phạm phải thực hiện nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

Như vậy, trường hợp này khách hàng mua căn hộ nhưng không được cấp sổ đỏ vi phạm quy định về xây dựng có thể yêu cầu tòa án giải quyết theo hướng tuyên bố hợp đồng vô hiệu và xử lý hậu quả pháp lý buộc phía chủ đầu tư trả lại tiền ??ã nhận, do hợp đồng có sự lừa dối, ngoài ra bên có lỗi phải thực hiện trách nhiệm bồi thường cho người mua nhà.

“Tôi cho rằng đối với Tội lừa dối khách hàng quy định tại Điều 198 Bộ luật Hình sự năm 2015, thì chế tài xử lý còn chưa tương xứng, chưa phù hợp với hậu quả xảy ra trong thực tiễn dẫn đến người vi phạm “nhờn luật”, thể hiện qua hình phạt thấp nhất là phạt cảnh cáo, phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng hoặc phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm. Còn hình phạt cao nhất là phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 01 năm đến 05 năm nếu phạm tội thuộc các trường hợp: có tổ chức; có tính chất chuyên nghiệp; dùng thủ đoạn xảo quyệt; thu lợi bất chính 50.000.000 đồng trở lên” – Luật sư Hà Thị Khuyên nêu quan điểm./.